Baisse des loyers des commerces à Montréal

La pandémie a entraîné la mise sur pause de plusieurs commerces pendant de longs mois, tandis que le nombre de fermetures a grimpé, à Montréal comme ailleurs.
Photo: Ryan Remiorz La Presse canadienne La pandémie a entraîné la mise sur pause de plusieurs commerces pendant de longs mois, tandis que le nombre de fermetures a grimpé, à Montréal comme ailleurs.

Au moment où les loyers des locataires de logements grimpent en flèche, plusieurs commerçants ont disposé d’un plus grand rapport de force à l’égard de leur propriétaire depuis le début de la pandémie en raison de la chute de l’activité économique. Résultat : les loyers commerciaux ont commencé à diminuer dans la grande région de Montréal.

À l’échelle du pays, des données de Statistique Canada font état d’une baisse « sans précédent » des loyers commerciaux de 2,1 % au quatrième trimestre de 2020, par rapport à la même période l’année précédente. Un pourcentage qui atteint 4 % en ce qui a trait à la diminution moyenne des loyers exigés dans les immeubles de vente au détail à travers le pays, plusieurs propriétaires ayant consenti à « des abattements sur les loyers de base » de leurs locataires dans le contexte de la pandémie.

Dans la grande région de Montréal, Statistique Canada fait état d’une hausse de 1,6 % des loyers non résidentiels depuis le début de la pandémie. Or, celle-ci tient compte des immeubles de bureaux et des espaces d’entreposage, dont les loyers continuent d’augmenter. En ce qui a trait précisément aux commerces de détail de la région métropolitaine, le loyer moyen de ceux-ci a baissé de 3 % depuis le début de la crise sanitaire, indique au Devoir le président et chef de la direction de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain (CCMM), Michel Leblanc.

« Donc, ce qu’on peut présumer, c’est que, sur l’ensemble de la région métropolitaine, il y a eu une baisse des loyers commerciaux qui doit refléter la renégociation des baux à un taux un peu inférieur à ce qui était le cas avant », explique-t-il en entrevue. M. Leblanc voit là une réaction naturelle du marché dans le contexte de la crise sanitaire, qui a entraîné la mise sur pause de plusieurs commerces pendant de longs mois, tandis que le nombre de fermetures a grimpé, à Montréal comme ailleurs.

« Les propriétaires de locaux commerciaux ont trouvé moins de clients potentiels, tandis que, du côté de ceux qui ont voulu louer, il y avait plus de possibilités et de locaux disponibles », poursuit-il.

Des baux plus « avantageux »

Plusieurs locataires de locaux commerciaux ont ainsi vu leur rapport de force avec leur propriétaire augmenter depuis le début de la pandémie, ce qui a permis à certains d’entre eux d’obtenir une baisse temporaire de leur loyer.

C’est le cas de Dhirar Mouhli, propriétaire du restaurant Manoubia, dans le Mile End, qui a ouvert ses portes en octobre dernier. Rapidement, il a su convaincre le propriétaire de son local commercial d’obtenir une baisse de loyer pour la première année de son bail de 10 ans. Un accord qui a joué dans la balance dans sa décision de se lancer en affaires.

« Le prix du loyer et l’arrangement qu’on a eu avec le propriétaire pour les premiers mois dans la pandémie, ça nous a aidés à prendre la décision d’acquérir le local et d’y ouvrir un restaurant », confie-t-il.

D’autres commerces montréalais joints par Le Devoir indiquent pour leur part avoir obtenu dans les derniers mois des modifications à leur bail qui les avantagent.

3%
C’est la baisse du loyer moyen des commerces de détail de la région métropolitaine depuis le début de la crise.

« On n’a jamais eu d’aussi belles conditions que depuis le début de la pandémie », lance d’ailleurs le copropriétaire de La Boîte à Vins, Patrice Bray, au sujet du bail commercial de la succursale qu’il a ouverte en janvier dernier dans le quartier Rosemont.

Plusieurs commerces situés dans des centres commerciaux du centre-ville ont pour leur part réussi à convaincre leur propriétaire d’obtenir un loyer qui correspond à un pourcentage de leur chiffre de vente, souligne le directeur général de la Société de développement commercial Montréal centre-ville, Glenn Castanheira.

« C’est très bon pour les locataires parce que le propriétaire a avantage à générer de l’achalandage [dans le commerce] » s’il souhaite recevoir un loyer plus élevé, explique-t-il. Il note ainsi que plusieurs propriétaires sont prêts actuellement à prendre « plus de risques » pour plaire aux commerçants locataires.

« Le prix du loyer ne va pas nécessairement baisser dans bien des cas, mais les baux sont plus flexibles […] Ce sont des baux plus avantageux pour les locataires », résume M. Castanheira.

Le marché résidentiel explose

Les impacts de la pandémie sur les loyers commerciaux détonnent avec la flambée qui marque le marché locatif depuis plusieurs mois. Le loyer des logements à Montréal a d’ailleurs grimpé de 4,2 % dans la région métropolitaine l’an dernier, sa hausse la plus importante depuis 2003. Les loyers explosent d’ailleurs dans plusieurs autres villes de la province au moment où la valeur des habitations est, elle aussi, en forte croissance.

Le directeur général de la Société de développement commercial de l’avenue du Mont-Royal, Claude Rainville, s’inquiète d’ailleurs de la possibilité que « la hausse vertigineuse » de la valeur des propriétés dans la métropole affecte à la longue la valeur foncière des terrains à Montréal, faisant gonfler l’impôt foncier des résidents, mais aussi celui des commerçants.

« Ce qui m’inquiète, c’est de voir ce qui va se passer avec le rôle foncier », soulève-t-il en entrevue.

D’ailleurs, l’évolution des loyers commerciaux ne se fait pas de façon uniforme partout sur l’île de Montréal. Dans certains quartiers en pleine effervescence, des commerçants continuent de voir la facture que leur impose leur propriétaire grimper. Cela a notamment été le cas de Stephen Welch, le propriétaire de la librairie S.W. Welch, dans le Mile End. Ce dernier a écopé plus tôt cette année d’une hausse de son loyer de 40 % de la part de l’entreprise Shiller Lavy.

« Je vous dirais que les plus grands promoteurs immobiliers sont souvent moins flexibles que les plus petits propriétaires », note à cet égard M. Rainville.

La Ville a d’ailleurs adopté une motion le mois dernier pour réclamer l’enregistrement obligatoire des baux commerciaux d’un an et plus au Registre foncier du Québec afin de mieux protéger les locataires commerciaux et de prévenir les hausses de loyers abusives.

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