Comment retaper le logement?

Le secteur du logement à Montréal se porte mal, alors que 50 000 personnes se privent de nourriture pour payer leur loyer.
Photo: Pedro Ruiz Le Devoir Le secteur du logement à Montréal se porte mal, alors que 50 000 personnes se privent de nourriture pour payer leur loyer.

Le rapport du Directeur de la santé publique (DSP) a tracé cette semaine un portrait accablant de la situation du logement à Montréal. Coûts exorbitants et insalubrité affectent la santé de milliers de Montréalais. Comment a-t-on pu en arriver là ? Lucie Lamarche, professeur au Département de sciences juridiques de l’UQAM, et Stéphane Grenier, chercheur et professeur à l’Unité en sciences du développement humain et social de l’Université du Québec en Abitibi-Témiscamingue (UQAT), répondent aux questions du Devoir.

À Montréal, près de quatre ménages sur dix consacrent maintenant plus de 30 % de leurs revenus au logement et 50 000 d’entre eux se privent de nourriture pour payer leur loyer. Comment expliquer une telle dégradation de la situation ?

Lucie Lamarche : Montréal reste une ville historiquement composée massivement de locataires, et surtout de locataires précaires qui déménagent souvent. Or plus il y a une forte instabilité chez les locataires, moins le coût des loyers est contrôlé. Ce fort roulement permet aux propriétaires d’augmenter le coût du loyer à chaque nouveau bail. Même si la Régie du logement fixe chaque année le prix des hausses de loyer permises pour un bail déjà en cours, elle n’a pas d’impact sur le nouveau locataire qui signe un bail, sans connaître le prix payé par le locataire précédent.

Non seulement les gens paient plus pour se loger, mais, selon le rapport de la DSP, le parc de logements semble de plus en plus inadéquat. Pourquoi ?

Stéphane Grenier : Cette situation est l’aboutissement d’une longue crise du logement, exacerbée par des facteurs démographiques et économiques. La population à Montréal a diminué, le nombre de ménages seuls a augmenté. Il manque donc d’appartements disponibles. Et, quand le taux de vacance est très bas, les prix montent sans que les propriétaires apportent les rénovations nécessaires aux logements vieillissants. L’autre facteur important, c’est la pénurie de logements entraînée par le marché immobilier, qui favorise la construction de condos, au détriment d’immeubles locatifs. La vente de condos est beaucoup rentable à court terme que la location.

Comment remédier à cette situation ?

L. L. : Le boom des condos a aussi entraîné une pénurie de terrains. Or, à l’heure actuelle, rien n’oblige un développeur à intégrer des logements sociaux dans son projet. Une politique d’habitation sensée devrait offrir des incitatifs financiers aux promoteurs qui prévoient des logements pour les familles à faible revenu. On vit en ce moment un Far West du logement qui frappe les locataires plus pauvres, expulsés par les conversions en condos. Un marché de la misère s’est installé, avec une frange pauvre de la population qui n’a accès qu’à des logements inadéquats ou insalubres.

À ce chapitre, le constat est dévastateur. Montréal n’est pas le tiers-monde, mais 38 % des ménages en location sont aux prises avec un problème d’insalubrité, notamment d’humidité excessive ou de vermine. Les règlements ou les politiques sont-ils défaillants ?

L. L. : D’une part, il n’y a pas de politique pour remédier à la vétusté du parc de logements. Les crédits d’impôt à la rénovation créés pour la rénovation de logements par le gouvernement du Québec sont avant tout des mesures fiscales destinées à relancer l’économie, qui touchent plus les propriétaires que les locataires. Leur but ultime n’est pas le bien-être des locataires. D’autre part, il y a un côté anémique à l’inspection municipale en matière de salubrité, qui pêche par son laxisme, sa lenteur.

La Ville de Montréal ne vient-elle pas justement de muscler son règlement et de hausser les montants des amendes infligées aux propriétaires négligents ?

L. L. : Les municipalités peuvent bien adopter des règlements, mais, si ça ne vient pas avec un appareil d’inspection et une cour municipale prête à statuer rapidement sur des amendes, ça ne va nulle part. Plusieurs villes, notamment Paris, ont des registres d’insalubrité, qui recensent les immeubles aptes à être loués. Ce ne serait pas compliqué d’avoir un tel registre à Montréal. Si votre logement ne se conforme pas aux critères de salubrité, vous ne pouvez pas louer. Montréal a perdu le contrôle en ce domaine.

S. G. : Je crois que les municipalités devraient avoir le droit de saisir les immeubles insalubres auprès de propriétaires récalcitrants. Actuellement, les villes n’ont le pouvoir de saisir un immeuble que si les taxes sont impayées. En ce sens, le maire Coderre a raison de réclamer plus de pouvoirs pour agir.

La DSP s’inquiète du nombre croissant de locataires précaires à Montréal, à haut risque d’itinérance. Pas moins de 22 000 personnes sont en attente d’une place en HLM. Pour- quoi manque-t-il tant de logements sociaux à Montréal ?

L. L. : Depuis la fin des années 1990, le gouvernement fédéral s’est retiré du financement des coopératives, qui permettait de subventionner jusqu’à 75 % du logement d’un locataire. Cette année, plusieurs des ententes sur le financement des coops d’habitation viendront à échéance. Qu’arrivera-t-il aux locataires qui ne peuvent assumer la totalité du loyer ? On ne construit plus de logements sociaux. On a perdu les outils dont on disposait dans les années 1970 pour développer le logement social. On a plutôt choisi de verser des subventions aux personnes démunies, mais il faut aussi investir dans la brique et le béton.

Est-ce que les moyens choisis par Québec, le versement de suppléments au loyer (PSL) par le biais d’Accès Logis, sont une bonne solution pour améliorer les conditions de vie des locataires à faible revenu ?

S. G. : À Montréal, ç’a permis de minimiser la crise du logement. C’est une solution d’urgence. Mais il faut plus que des suppléments au loyer. Car, à long terme, ça ne règle pas le problème de la pénurie et de la vétusté des logements. On ne bâtit pas ainsi le patrimoine collectif. C’est comme louer une voiture plutôt que de l’acheter. Ça coûte moins cher à court terme, ça permet d’équilibrer son budget, mais, au bout du compte, on se retrouve avec rien. En fait, on subventionne des propriétaires qui demandent trop cher pour des logements parfois médiocres. L’erreur est de penser qu’on peut juguler cette crise seulement avec des PSL. Idéalement, on devrait construire des logements sociaux maintenant, quand le taux d’inoccupation est très bas, et recourir à des suppléments au loyer quand les taux d’inoccupation dépassent les 3 %.

 

La situation du logement est-elle pire à Montréal qu’ailleurs ? Que nous réserve l’avenir ?

S. G. : Notre système n’est pas parfait, mais c’est une Rolls Royce en comparaison avec d’autres villes, comme Toronto et Vancouver, où les prix sont encore pires. Des programmes gouvernementaux comme Accès Logis et RénoVillage nous ont prémunis contre une crise encore plus grave. Mais, si on arrête complètement d’investir dans le logement social, on se prépare des lendemains difficiles. On va se retrouver carrément avec des populations et des familles en situation d’itinérance. Ce qu’on vit aujourd’hui, c’est le résultat d’années d’inaction et de désinvestissement. Si ça se poursuit, on va voir les mêmes problématiques bientôt émerger à Québec, Gatineau, Rimouski et ailleurs.

La réponse de Québec

Cette semaine, le ministère des Affaires municipales a indiqué au Devoir investir moins d’argent dans les logements sociaux, en raison d’un « excédent » de projets qui tardent à se réaliser. De 250 millions l’an dernier (pour réaliser 3000 logements pour tout le Québec), les sommes affectées aux logements sociaux destinés aux familles ou aux personnes démunies ou handicapées chuteront de moitié cette année, à 126 millions (1500 logements). En revanche, Québec prévoit distribuer 5800 suppléments au loyer au cours des cinq prochaines années, afin d’aider des ménages à payer leur logement. Les montants injectés dans la rénovation, pour leur part, seront accrus de 15 % en 2015-2016 et passeront de 292 millions à 343 millions.

Le ministre des Affaires municipales, Pierre Moreau, par la voix de sa porte-parole, a par ailleurs fait savoir que des discussions au sein du Conseil de la fédération avaient abouti à une entente pour la tenue d’un sommet sur l’habitation, auquel le fédéral, chacune des provinces et chacun des territoires seront conviés.

La crise du logement en chiffres

40 %
Ménages locataires qui allouent plus de 30 % de leurs revenus au loyer

50 000
Ménages montréalais qui se sont privés de nourriture pour payer leur loyer

38 %
Part des ménages aux prises avec de l’humidité excessive ou de la vermine
1 commentaire
  • Bernard Terreault - Abonné 19 septembre 2015 11 h 24

    Oui et non

    Insalubrité, bien probable. (J'ai aussi connu ça aux ÉU quand j'y étais étudiant). Prix exorbitants, non, plutôt des aubaines, lorsqu'on compare aux prix dans les autres grandes villes du Canada, des ÉU, d'Europe de l'Ouest et du Japon. Le problème n'est pas le prix des loyers mais la pauvreté d'une partie de la population.