Des règles à resserrer pour protéger les locataires

Des associations de défense des locataires estiment que la Régie est mal outillée pour remplir sa mission.
Photo: Jacques Nadeau - Le Devoir Des associations de défense des locataires estiment que la Régie est mal outillée pour remplir sa mission.

Les associations de défense des locataires souhaitent que la Loi sur la Régie du logement soit modifiée pour mieux encadrer la conversion de logements en copropriétés et mieux refléter les tendances qui se dessinent sur le terrain. Une des missions de la Régie est de protéger le parc locatif, mais les règles actuelles ne lui permettent pas de jouer pleinement son rôle de chien de garde, disent-elles.

À la suite d’une étude sur le parc de logements montréalais, le parti Projet Montréal, dirigé par Richard Bergeron, avait révélé, en mars dernier, que sur cinq conversions en copropriétés dans le Plateau-Mont-Royal, quatre l’étaient sur le mode d’indivision. Pour M. Bergeron, ce constat n’était pas rassurant, puisque ce type de conversion échappe au contrôle de la Régie du logement et à celui des autorités municipales.


Projet Montréal estimait alors qu’environ 600 logements, chaque année, étaient transformés en copropriétés divises ou indivises dans le Plateau et que ce phénomène s’observait aussi dans d’autres arrondissements comme Rosemont-La Petite-Patrie et Mercier-Hochelaga-Maisonneuve.


Certains feront valoir que ces conversions facilitent l’accès à la propriété dans un contexte où le prix des plex a explosé dans certains quartiers montréalais. Mais pour le maire du Plateau, Luc Ferrandez, il s’agit avant tout de manoeuvres à caractère spéculatif qui s’effectuent au détriment des locataires. « Ce n’est pas un mouvement d’accession à la propriété. C’est un mouvement d’éviction des locataires par des gens qui ont trouvé le truc pour transformer des logements en similicondos », déplore-t-il.

 

Meilleur encadrement


De telles conversions doivent être mieux encadrées, croit le député de Mercier, Amir Khadir, qui, en juin dernier, a eu une rencontre avec des représentants de la Régie du logement, dont son président, Luc Harvey. « La rencontre était strictement privée pour partager de l’information et nos préoccupations afin de réfléchir ensemble sur ce qui doit être fait à plus long terme », a expliqué M. Khadir au Devoir.


« C’est réellement un problème dû à des promoteurs immobiliers déguisés en propriétaires qui mènent cette charge à fond de train pour contourner de toutes sortes de manières l’esprit des règles de la Régie. Je pense que les dirigeants de la Régie en sont conscients et sont préoccupés », a-t-il ajouté.


Selon le député, des modifications tant réglementaires que législatives seront requises pour adapter les règles du jeu aux réalités constatées sur le terrain. Selon lui, la Régie du logement devrait être mieux outillée pour pouvoir juger de la validité des demandes qui lui sont faites. Quant à la Ville de Montréal, elle devrait se doter de davantage de moyens pour vérifier si les travaux effectués dans un immeuble sont conformes aux permis qu’elle délivre, fait-il valoir.


« Le problème, ce n’est pas la Régie, le problème, c’est la faiblesse de l’encadrement réglementaire et les dispositions. On va travailler ensemble à une solution », avance M. Khadir.


À la Régie, on rappelle que le rôle de l’organisme gouvernemental est celui d’un tribunal. « Nous, on applique la loi telle qu’elle est. Mais c’est sûr qu’on voit un phénomène qui est observable, particulièrement dans le Plateau et d’autres quartiers de Montréal », indique Jean-Yves Benoit, du service des communications de la Régie du logement.


Reste que la transformation d’immeubles locatifs en copropriétés indivises échappe au contrôle de la Régie. Quant aux conversions en condos - qui peuvent être autorisées lorsque les immeubles sont déjà transformés en copropriétés indivises et occupés par les propriétaires -, leur nombre demeure stable depuis plusieurs années, à moins de 300 par an.


En ce qui a trait aux critiques sur l’absence de suivi effectué par la Régie, M. Benoit explique que les pouvoirs de l’organisme sont limités : « On n’a pas de pouvoir d’enquête et on n’a pas d’enquêteurs. À partir du moment où on rend une décision, elle est exécutoire, mais on ne va pas vérifier par la suite. Il y a toujours possibilité de recours si une personne se sent lésée et que l’agrandissement de logements [qui a servi ce motif pour évincer un locataire] n’a pas été fait. Mais on a 76 000 demandes par année, donc on ne va pas vérifier après chacune de nos décisions ce qu’il en est. On n’a pas cette capacité-là ni le mandat de le faire. »

 

Valeurs foncières


Bien que le nombre de conversions en copropriétés indivises ait grimpé au cours des dernières années, il est encore trop tôt pour dire quel effet ces opérations auront sur le prochain rôle foncier qui sera déposé en 2014 et sur les immeubles toujours maintenus en location, estime Martine Durand, chef de division, support technique et évaluation foncière à la Ville de Montréal. Pour l’instant, seul l’arrondissement d’Outremont a été nettement touché par ce phénomène, dit-elle.


« Dans Outremont, cette tendance est tellement devenue la norme que les propriétés à côté, même si elles ne sont pas tenues en indivis, se vendent au même prix que le voisin qui est en indivis, explique-t-elle. Ce phénomène est tellement important que l’ensemble des propriétés a subi une pression à la hausse. »


Dans les autres arrondissements montréalais, ce phénomène n’a pas encore d’effet notable sur la valeur foncière des immeubles locatifs, soutient-elle. Mais le Service d’évaluation de la Ville est maintenant plus alerte à l’égard des conversions en copropriétés, qui, lorsqu’elles sont détectées, sont notées dans le dossier de l’immeuble.

 

Ralentissement?


Le phénomène de conversion en copropriétés pourrait ralentir avec la hausse des taux d’intérêt. C’est ce que croit une agente immobilière qui a conseillé à plusieurs de ses clients investisseurs de procéder à ces transformations.


Désireuse de conserver l’anonymat, elle reconnaît que les conversions d’immeubles peuvent générer des profits intéressants. Mais elles peuvent aussi être désastreuses financièrement, note-t-elle : « Il peut y avoir un profit important, mais il y a beaucoup d’argent investi dans la rénovation de ces bâtiments. Il y a de gros risques liés à ce type de projets et certains investisseurs perdent beaucoup d’argent. Ça prend du temps, beaucoup d’énergie et ce n’est pas aussi facile qu’on peut le penser. »


Quand on lui signale que ce genre d’opération entraîne l’expulsion de nombreux locataires, elle rétorque que ceux-ci peuvent toucher des sommes importantes si leur bail est racheté : « La plupart des locataires sont fortement indemnisés. Il ne faut pas penser que les locataires sont mis à la rue. Des indemnités de 10 000 $, ça peut représenter un an de loyer. »