Est-ce aux propriétaires de garantir le logement abordable ?

«La sécurité et le bien-être des personnes vulnérables ou à faible revenu sont une responsabilité de société. Il en va de même du devoir d’assurer que tous puissent se loger à la mesure de leurs moyens. Une réglementation empêchant les propriétaires d’obtenir un loyer correspondant à la valeur de leur propriété revient à leur faire porter seuls ce fardeau collectif», juge l'auteur.
Photo: Olivier Zuida Le Devoir «La sécurité et le bien-être des personnes vulnérables ou à faible revenu sont une responsabilité de société. Il en va de même du devoir d’assurer que tous puissent se loger à la mesure de leurs moyens. Une réglementation empêchant les propriétaires d’obtenir un loyer correspondant à la valeur de leur propriété revient à leur faire porter seuls ce fardeau collectif», juge l'auteur.

Les propriétaires sont souvent montrés du doigt comme étant responsables du manque de logements abordables. Le sont-ils vraiment ? On évoque la possibilité d’un contrôle plus serré des prix des loyers. Est-ce là une solution viable ?

On le sait, le prix des propriétés a connu une croissance phénoménale au cours des dernières années. Un nombre croissant de jeunes acheteurs considèrent l’option de propriétaire-occupant pour accéder à la propriété. Aujourd’hui, un jeune couple qui achète son premier duplex pourraitpayer, par exemple, 750 000 $ à Ahuntsic. Il occuperait le rez-de-chaussée et gagnerait un revenu de plus ou moins 1000 $ par mois de locataires installés à l’étage. Rien pour faire fortune ! Et il n’est pas rare qu’un locataire installé depuis plusieurs années bénéficie même d’un loyer beaucoup plus bas. Considérant les responsabilités, les risques et parfois les désagréments à titre de propriétaire occupant, il est compréhensible que ce jeune couple cherche à augmenter le revenu du loyer, particulièrement s’il est faible.

Prenons maintenant le cas d’un couple qui a acheté un immeuble il y a plusieurs années. Il a vu son investissement prendre de la valeur. Il obtiendra un gain en capital substantiel au moment de vendre l’immeuble certes, mais inférieur à ce qu’il aurait obtenu en investissant en Bourse au cours des vingt dernières années. D’éventuels acheteurs seront réticents à acheter si les revenus ne sont pas proportionnels au prix de l’immeuble. Peut-on leur reprocher de vouloir faire un investissement rentable ? Peut-on reprocher au propriétaire-vendeur de s’attendre à ce que l’immeuble qu’il a payé et entretenu depuis vingt ou trente ans, possiblement pour sa retraite, ne reflète pas sa valeur marchande à cause d’un loyer trop bas ?

Les mécanismes de fixation des prix des loyers au Québec permettent de protéger les locataires d’augmentations abusives. Mais ils ont également engendré un écart entre la valeur des propriétés et les loyers. À défaut d’obtenir un rendement intéressant dans un immeuble à revenus, les investisseurs se tourneront vers d’autres options : « rénoviction », conversion en copropriété, en local commercial, unifamiliale, etc. Ne nous surprenons donc pas que le nombre de logements abordables disponibles ne suffise plus à la demande.

Il s’agit là d’une perspective mercantile de la situation, mais rares sont les personnes qui investissent dans un immeuble locatif par pur plaisir ou par altruisme.

La sécurité et le bien-être des personnes vulnérables ou à faible revenu sont une responsabilité de société. Il en va de même du devoir d’assurer que tous puissent se loger à la mesure de leurs moyens. Une réglementation empêchant les propriétaires d’obtenir un loyer correspondant à la valeur de leur propriété revient à leur faire porter seuls ce fardeau collectif. Il ne nous viendrait jamais à l’esprit de forcer les épiciers à réduire le prix des fruits et légumes pour pallier le coût élevé d’une saine alimentation. Empêcher les propriétaires d’obtenir un revenu proportionnel à la valeur de leur immeuble accélérera la réduction du nombre de logements abordables et aggravera la crise.

Il y a d’autres pistes de solutions équitables qui doivent être explorées, comme des incitatifs fiscaux et des subventions aux propriétaires pour maintenir des loyers abordables ou, encore, de l’aide aux ménages à faible revenu. C’est dans cette direction qu’il faut explorer pour résorber la situation.

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10 commentaires
  • Mario Jodoin - Abonné 11 mai 2021 00 h 31

    Pourtant...

    L'exemple des gens qui ont acheté une maison que les loyers ne permettent pas d'amortir est simplement le signe qu'ils ont payé trop cher. Ils savaient pourtant le montant des loyers avant d'acheter, comme ils connaissaient les hypothèques, les assurances et les taxes qu'ils allaient devoir payer, enfin j'espère. Pourquoi les locataires devraient-ils payer pour des acheteurs qui ne savent pas compter? Qu'ils assument leur choix, personne ne les a obligé à acheter une maison, alors que les locataires sont obligés d'habiter quelque part.

  • François Beaulé - Inscrit 11 mai 2021 07 h 45

    Une argumentation défectueuse

    M. Lefebvre débute son argumentation en constatant que « le prix des propriétés a connu une croissance phénoménale au cours des dernières années », notamment depuis les 25 dernières années. Cette augmentation a été beaucoup plus élevée que celle des revenus de la majorité des gens. Cette augmentation a été possible parce que les taux d'intérêts hypothécaires ont diminué. Mais aujourd'hui ces taux sont si bas qu'ils ne peuvent plus diminuer davantage, ils pourraient même augmenter éventuellement. Donc, jusqu'à récemment, l'accès à la propriété a été maintenu. Mais cela est de moins en moins vrai, notamment à cause de l'inflation incontrôlée des prix de la construction.

    Puisque le prix des propriétés a augmenté beaucoup plus que les revenus des gens, depuis 25 ans, il est inévitable que cette spéculation qui enrichit plusieurs propriétaires fasse des perdants. Ces perdants sont les locataires qui payent des loyers élevés et les jeunes qui ont du mal à accéder à la propriété. Faire assumer l'augmentation des prix de l'immobilier par les locataires est injuste puisqu'ils ne retrouveront pas la valeur de leurs loyers lors de la revente de la propriété, contrairement aux propriétaires.

    Il est vrai que le fonctionnement actuel du TAL a créé deux classes de locataires, ceux qui ont la chance d'occuper un logement dont le loyer est contrôlé par le TAL (anciennement Régie du logement) depuis plusieurs années et ceux qui paient le prix du marché, dans des immeubles neufs ou suite à des rénovictions. Voilà pourquoi il faut un registre des loyers. Il faut aussi que le gouvernement intervienne pour réduire les prix de la construction qui ont augmenté de façon irrationnelle.

    M. Lefebvre souligne à répétition l'écart entre les loyers contrôlés par le TAL et la valeur des immeubles à revenus. Or cette « valeur » dépend des loyers. Plus les propriétaires augmentent les loyers en évitant le TAL, plus cette « valeur » augmente. Une tendance qui exacerbe les inégalités sociales.

    • Marc Davignon - Inscrit 11 mai 2021 10 h 40

      Vous faites fausse route, car vous oublier que des <loyers> sont des lieux que des gens occupe pour y vivre. Ce ne sont pas de vulgaire pile de bois que vous pouvez empilez dans votre <cours à bois> pour en faire <grimpé> le prix!

      Comment aimez-vous votre fournisseur de service quand il augmente le prix de votre abonnement, ou encore, votre banque qui change les règles de votre compte-chèques ?

      Comment aimez-vous cela de vous faire traiter comme une marchandise ? Comme une <vache à lait>?

    • Sylvain Auclair - Abonné 11 mai 2021 11 h 32

      Une rénoviction n'enlève pas au TAL le droit de fixer le loyer.

  • Mario Jodoin - Abonné 11 mai 2021 09 h 14

    Investissement non rentable?

    En plus, si c'est vraiment plus payant de jouer à la bourse que d'acheter des maisons, que les investisseurs jouent à la bourse! Il y aura moins d'acheteurs, les prix baisseront et les propriétaires n'auront plus besoin de faire hausser les loyers et de procéder à des rénovictions. Ce n'est manifestement pas le cas à voir le prix des maisons grimper en flèche. Bref, l'achat d'une maison par un investisseur demeure un choix que cette personne doit assumer au lieu de se servir de ses choix pour tenter de justifier l'exploitation des locataires.

  • Marc Davignon - Inscrit 11 mai 2021 10 h 31

    En effet ...

    Or, à votre question voici une réponse plausible : oui!

    Car, votre résonnement est faux.

    Vous ne pouvez pas faire un lien entre la valeur de votre immeuble (qui n'est que la manifestation de convoitise) et l'argent que représente celui d'un loyer qui incarne le <chez-soi> d'une famille (qui n'a pas l'opportunité que celui-ci que vous avez que d'être propriétaire).

    Non! Vous ne pouvez pas! Vous ne pouvez pas réduire la dignité d'une famille à cela!

    Non plus que vous pouvez faire un lien entre la valeur d'un immeuble et celui des loyers, car, vous devriez le savoir, il y a trois choses qui détermine la prix : 1) l'endroit, 2) la localisation, 3) le lieu!

    Autre mauvaise comparaison et celle de la bourse et la valeur de votre truc (car, vous oublier les trois choses), vous vous ne souvenez pas de mars 2020 pour faire une telle assertion.

    Autre type de confusion : la rénovation et de l'entretien.

    Le premier signifie une <remise à neuf> et le second veut dire <qu'un maintient d'un même état>. Vous faites des rénovations lorsque le robinet fuit? Ou, quand le toit coule?

    Faites-vous de la rénovation ou de l'entretien ?

    À l'évidence, vous remplacer le robinet par un neuf, donc ... de la <rénovation>. Vous avez appliqué du nouveau goudron sur le toit, donc, encore de la rénovation!

    Petit futé que vous êtes. Avec vous tout devient de la rénovation.

  • Mathieu Lacoste - Inscrit 11 mai 2021 10 h 36

    « Est-ce aux propriétaires de garantir le logement abordable ?» (Jean-Claude Lefebvre)


    Est-ce aux locataires de garantir l'enrichissement des propriétaires ?

    Si la spéculation immobilière n'était pas rentable, personne n'investirait dans l'immobilier

    Qui plus est, lorsque l'on majore subitement à plus de 300% le loyer des logements d'un vieil immeuble qu'habite une clientèle captive, on quitte le monde des affaires pour adopter les méthodes du marché usuraire propre au monde interlope.