Pourquoi pas deux catégories de propriétaires ?

«Les propriétaires occupants accordent généralement beaucoup plus d’importance aux locataires, puisqu’ils sont également voisins», fait valoir l'auteur.
Photo: Olivier Zuida Le Devoir «Les propriétaires occupants accordent généralement beaucoup plus d’importance aux locataires, puisqu’ils sont également voisins», fait valoir l'auteur.

Le véritable débat ne devrait pas opposer les propriétaires et les locataires, mais un front commun composé de propriétaires occupants et de locataires faisant face aux investisseurs immobiliers. Ces investisseurs coupent également l’herbe sous le pied des petits propriétaires à la recherche d’un plex pour leur famille en créant de la surenchère et en déposant de l’argent « cash » sans inspection de l’immeuble.

Les propriétaires occupants accordent généralement beaucoup plus d’importance aux locataires, puisqu’ils sont également voisins. Ils développent une certaine relation avec leurs locataires et sont plus sensibles à leur réalité. À l’opposé, ils sont beaucoup plus influencés par les conflits et les relations néfastes, puisque ceux-ci font partie de leur quotidien, contrairement aux investisseurs pour lesquels il est beaucoup plus facile de s’en détacher.

Il devrait y avoir deux classes de propriétaires à la Régie du logement : le propriétaire occupant et l’investisseur immobilier. Les propriétaires occupants, qui doivent souvent mettre une partie de leurs économies, pour ne pas dire toutes leurs économies, afin de trouver un nid à leur famille devraient avoir plus de droits que les investisseurs par rapport aux locataires. Un durcissement des lois pour les investisseurs jumelé à un assouplissement pour les propriétaires occupants permettrait un rééquilibrage dans le marché. Par exemple, des lois plus sévères en ce qui concerne les augmentations de loyer et les évictions pour les investisseurs, avec une plus grande liberté pour les propriétaires occupants, favoriseraient ces derniers lors d’offres d’achat puisqu’ils auraient plus de liberté par la suite.

De plus, il est déraisonnable de demander à un propriétaire occupant qui a payé jusqu’à 1 million de dollars, voire plus, pour acheter son plex de maintenir des loyers à 600 $ par mois alors que son hypothèque mensuelle s’élève à plusieurs milliers de dollars. Ça revient à lui demander de subventionner le logement abordable. Le prix des loyers doit suivre la valeur de l’immeuble pour les propriétaires occupants, sans que cette option soit disponible aux investisseurs qui cherchent uniquement à tirer un profit d’un immeuble.

Les rénovictions ne sont pas apparues pour rien. Elles sont devenues le dernier recours des propriétaires occupants devant des loyers ridiculement bas qui sont complètement déconnectés de la réalité actuelle. Les locataires auraient parfois avantage à accepter une certaine augmentation réservée aux propriétaires occupants afin de limiter ce phénomène. Je crois que les locataires bénéficieraient également d’un plus grand pourcentage du parc immobilier détenu par des propriétaires occupants, plutôt que par des collectionneurs de portes.

La relation propriétaire–locataire est beaucoup plus importante pour un propriétaire occupant et le locataire bénéficie normalement d’un immeuble mieux entretenu. Ce propriétaire occupant, bien qu’il se réjouisse de la plus-value de son immeuble, n’en fait pas son objectif à tout prix. Il souhaite avant tout une qualité de vie, avec un bon voisinage. Lui faciliter l’accès à la propriété par rapport aux investisseurs ralentirait la flambée des prix et, par le fait même, la nécessité d’augmenter les loyers.

Le problème n’est pas les propriétaires, mais certaines compagnies qui voient les humains comme des actifs interchangeables. Cela étant dit, je crois tout de même que la majorité des propriétaires et la majorité des locataires sont de bonne foi. Dans les deux cas, il existe malheureusement une minorité très dommageable et c’est évidemment d’elle qu’on entend parler.

À voir en vidéo

9 commentaires
  • Richard Beaudoin - Abonné 5 mai 2021 07 h 59

    Fausse bonne idée

    Vous présumez que la majorité des propriétaires occupants sont plus gentils et que la majorité des propriétaires-investisseurs sont plus méchants. Est-ce vraiment le cas? De ce que j'ai pu constater, non.

    Le problème actuel est causé par une combinaison de facteurs exacerbée les bas taux d'intérêt hypothécaires.

    Révélation qui choque :
    L'autre gros facteur négatif et non négligeable : essayer de contrôler le marché à la faveur des locataires (réguler les augmentations pour garder les loyers bas). Ceci a pour effet de combattre une loi de la nature (et de l'économie): l'offre et la demande.

    La loi de l'offre et la demande est l'équilibre naturel qui se fait dans un marché où la majorité des gens y trouve leur compte. Dans le cas des loyers, ce déséquilibre à la faveur des locataires (souvent trop exagéré après des années) "force" l'autre partie de l'équation à user d'imagination pour ramener un peu plus d'équilibre ou de négliger leur investissement. Sont-ils des méchants pour autant? Est-ce que vous placeriez votre argent à la banque à -2% d'intérêt (en négatif)? Certainement pas et eux non plus. Déjà qu'à des peanuts, vous n'êtes probablement pas contant... Il faudrait leur nuire car ils sont investisseurs?

    Essayer de déséquilibrer le marché encore plus en faveur des locataires aura l'effet contraire, croire autrement est une illusion. Il faut faire le contraire, il faut remettre ce marché en équilibre. Ça fera mal au début c'est certain, mais c'est la solution à long terme. Tant que nous serons dans une société libre, laisser la loi de l'offre et de la demande agir naturellement sera toujours plus sage.

    Pour atteindre votre souhait - avoir des logements abordables - la solution la plus viable est la coopérative d'habitation où les locataires sont également propriétaires et y font les règles qu'ils veulent. Si vous désirez une intervention de l'état, c'est là que se trouve la solution (aide à l'acquisition des immeubles), pas dans la réglementation du marché.

  • François Beaulé - Inscrit 5 mai 2021 08 h 13

    Un registre des loyers serait préférable

    M. Vincent propose au TAL de traiter différemment les demandes d'augmentation du loyer selon le type de propriétaire, celui qui occupe un des logements de l'immeuble en question et celui qui habite dans un autre immeuble. Cela me semble une discrimination difficile à justifier. Il faut aussi tenir compte des différents types d'immeubles. Duplex et autres multiplex et blocs d'appartements.

    Comme M. Vincent le reconnaît, il arrive aussi que des propriétaires occupants procèdent à des rénovictions. Donc sa proposition, en plus d'être discriminatoire, ne règle pas le problème des gens qui se font évincer et doivent ensuite se confronter à un marché qui ne leur offre que des logements trop petits pour leur famille, trop chers ou insalubres.

    Il faut un registre des loyers pour mettre fin aux rénovictions. Des rénovations, même majeures, ne devraient pas permettre au propriétaire d'augmenter les loyers sans contrôle. Par contre, il est vrai que les augmentations accordées par le TAL sont trop faibles, complètement déconnectées du marché de l'habitation. Année après année, la Régie du logement / TAL recommande des augmentations en dessous du taux d'inflation alors que les prix des constructions neuves et des travaux de rénovation augmentent beaucoup plus que l'inflation générale.

    Le système actuel favorise les rénovictions et les rénovictions font augmenter le prix de revente des immeubles. Il faut mettre fin à cette spéculation à laquelle différents types de propriétaires participent, qu'ils soient occupants ou non.

  • Christian Montmarquette - Abonné 5 mai 2021 09 h 05

    Ce sont les locataires qui subventionnent l'hypothèque des propriétaires

    Ce sont les locataires qui subventionnent l'hypothèque des propriétaires

    « Ça revient à demander (aux propriétaires) de subventionner le logement abordable », mentionne l'article.

    C'est passer sous silence que ce sont les locataires qui subventionnent les propriétaires en se tapant une bonne partie de leurs hypothèques; et contrairement aux propriétaires, après des années de location, il ne reste rien aux locataires de ces années de paiement en quittant leurs logements. Alors que les propriétaires peuvent revendre leurs propriétés à profits.



    En termes simples, ce sont les moins nantis qui subventionnent les plus nantis.



    Mais qui s’en étonnerait ?



    C’est la base même du capitalisme que les plus riches exploitent les plus pauvres.

  • Sylvain Auclair - Abonné 5 mai 2021 09 h 28

    Un détail

    Si un propriétaire occupant a une immense hypothèque, c'est qu'il n'a sûrement pas déjà payé des centaines de milliers de dollars, voire un million...

    • Jean-Marc Blondin - Abonné 5 mai 2021 21 h 53

      Si un propriétaire occupant a une immense hypothèque, il a aussi une immense valeur investie. Il doit en plus assumer tous les frais d'infrastructure; évidemment le locataire contribue au remboursement de l'hypothèque, des taxes et autres services, sans avoir les tracas de gestion et autres obligations. Il faut aussi faire la différence entre des immeubles de type triplex ou duplex et des 8, 12 ou 16 + logements, ce n'est plus le même cas de figure. Et pour réaliser un profit, il faut vendre, et 50% des profits sont assujettis à l'impôt.

  • Nicolas Thibault - Inscrit 5 mai 2021 11 h 26

    Le bon, la brute et le truand

    Le bon : le bon petit propriétaire qui paye trop cher son triplex dans un quartier central d'une grande ville (à 1 million et plus ce n'est sûrement pas dans Rivière-des-Prairies ou Beauport) et qui repasse sa trop grosse hypothèque, ses trop grosses taxes et ses grosses rénovations à ses locataires en leur louant (aussitôt qu’il le peut) des 3 1/2 non-chauffés à $1,100 par mois afin de s'assurer de pouvoir se payer un logement 5 1/2 au rez-de-chaussée avec un grande cour arrière à moins de $1,300 par mois. Il contribue au problème en payant trop cher à la base.
    La brute : le même petit propriétaire, qui tanné de subventionner ses 3 1/2 à $600/mois, se justifie une ‘rénoviction’ pour faire quelques travaux et relouer les mêmes loyers à $1,100/mois mais plus rapidement que le bon. Il contribue au problème en payant trop cher à la base.
    Le truand : la même chose que le bon et la brute, mais au final il revend l’immeuble et s’empoche un profit à court terme. Il créé le problème.
    En résumé, rien ne sert de ségréger les types de propriétaires parce qu’au final le petit, tout comme le gros, utilise l’immobilier pour des fins de rendement ou d’investissement (court ou long terme).
    La solution passe par une augmentation de l’offre (et non pas seulement de logements subventionnés). Tant qu’il y aura trop d’acheteurs pour des vieux plex trop chers et pas de bâtisseurs pour en construire de nouveaux, la surenchère sera présente autant pour le bon, la brute et le truand.

    N.Thibault
    Montréal