Inaccessible loyer

Il y a l’accession à la propriété, devenue inabordable pour l’acheteur moyen, et son contrecoup, l’accès au marché locatif, avec une disponibilité des logements abordables tendant vers la rareté.

Le directeur parlementaire du budget (DPB) observait jeudi que l’accession à la propriété est devenue encore moins abordable pendant la pandémie pour l’acheteur moyen. Il évaluait que le prix des maisons à Toronto, à Hamilton et à Ottawa était de plus de 50 % au-dessus d’un niveau abordable à la fin de 2021. Pour Vancouver et Montréal, il parle de prix d’environ 30 % à 45 % supérieurs aux niveaux abordables estimés en décembre 2021.

Le DPB soutient que la personne ayant un revenu moyen aura de plus en plus de mal à s’offrir une maison à l’avenir, à moins que les prix ne baissent ou que les salaires ne grimpent. Et c’est sans compter la hausse des taux hypothécaires qui marquera 2022 et qui affectera d’autant l’accessibilité à la propriété.

Cet étranglement sur le marché de la propriété n’est pas sans se répercuter sur le marché locatif. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) indiquait vendredi que le taux d’inoccupation sur le marché locatif traditionnel est demeuré stable au Canada en 2021, à 3,1 %, ce qui ne l’a pas empêché de diminuer dans 21 des 37 marchés analysés.

Grands centres vs banlieue

 

Pour la région métropolitaine de recensement de Montréal, le taux d’inoccupation s’établit à 3 %, en légère amélioration par rapport à celui de 2,7 % observé en 2020. Or, s’il est demeuré relativement stable autour de son seuil dit de marché, la proportion d’appartements vacants variait selon le secteur. Elle était de 3,7 % sur l’île de Montréal, et atteignait même 6,3 % au centre-ville de Montréal, mais tombait à 1,1 % en banlieue. À 2,2 % à Laval, à 1,1 % sur la Rive-Sud et à 0,4 % sur la Rive-Nord.

La région administrative de Québec affiche la même asymétrie, son taux d’inoccupation global de 2,5 % masquant un resserrement du marché dans plusieurs secteurs de la banlieue et sur la Rive-Sud.

« Sur les 12 000 nouveaux appartements qui se sont ajoutés au parc locatif de la RMR [Région métropolitaine de recensement] de Montréal en 2021, environ 60 % se trouvent en banlieue », écrit la SCHL. « Comme nous l’avons observé sur le marché des propriétaires occupants, il se pourrait qu’un déplacement de la demande de l’île de Montréal vers la banlieue se soit aussi produit sur le marché locatif. »

Nouveaux arrivantsvs ménages occupants

 

La rareté de logements disponibles n’a pas été sans attiser les hausses de loyer. À l’échelle canadienne, le loyer mensuel moyen pour un logement de deux chambres a augmenté de 3 %, à 1167 $. Dans la RMR de Montréal, la hausse globale du loyer moyen pour un logement de deux chambres se chiffre à 3,7 % d’octobre 2020 à octobre 2021, contre 4,2 % un an plus tôt, cette dernière hausse ayant été la plus forte depuis le début des années 2000, relève la SCHL. Si l’on additionne la hausse de 3,6 % en 2019, on obtient une augmentation composée de 12 % sur ces trois années, soit la plus forte séquence de hausses depuis celle de 15 % de 2001-2003.

« La rareté des logements à louer dans la RMR est à la source de cette augmentation soutenue. La progression des loyers est plus forte dans les secteurs et pour des types d’appartements où les taux d’inoccupation sont les plus faibles. C’est notamment le cas sur la Rive-Sud et à Laval, et pour les logements de plus grande taille », poursuit l’institution fédérale.

Et on le sait, le loyer moyen retenu comprend tant celui des nouveaux arrivants que celui des ménages locataires occupant leur logement depuis un certain temps. Le loyer d’un appartement de deux chambres offert sur le marché était 22 % plus cher que celui d’un logement actuellement loué (1134 $, contre 928 $). Cet écart est de 27 % en banlieue et de 21 % sur l’île de Montréal.

La SCHL ajoute qu’en 2021, seulement 13 % des appartements (environ 79 000) pouvaient être considérés comme abordables pour les 20 % de ménages locataires les moins fortunés (revenu de moins de 25 000 $). Pour les ménages dont le revenu se situe entre 25 000 et 36 000 $, 60 % des appartements pouvaient être considérés comme abordables. Pour qu’il le soit, le loyer ne doit pas accaparer plus de 30 % du revenu mensuel, retient la SCHL.

Et l’inflation ?

Pendant ce temps, l’inflation telle que mesurée par l’Indice des prix à la consommation (IPC) a crû de 3,4 % sur une base annuelle moyenne en 2021, indique Statistique Canada. Hors énergie, l’IPC annuel moyen s’est accru de 2,4 %. « Les consommateurs canadiens ont été confrontés à des prix plus élevés, notamment pour les nécessités de tous les jours, dont les aliments (+2,5 %), le transport (+7,2 %) et le logement (+3,9 %). »

Il faut retenir que la croissance des prix l’an dernier a changé de vitesse entre le premier et le deuxième semestre de l’année. Le rythme d’une année sur l’autre a été plus rapide au cours du deuxième semestre, en particulier d’août à décembre, où il a dépassé 4 % chaque mois, souligne l’agence fédérale.

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