Déficit de fonds de prévoyance

Malgré les resserrements législatifs, le fonds de prévoyance des copropriétés reste encore trop souvent dégarni ou insuffisant. « Il y a de grosses factures à payer bientôt, et très peu de copropriétés ont économisé suffisamment de fonds, surtout celles qui ont été construites à partir de l’an 2000. » Cette conclusion vient d’une étude faisant quelque 160 pages avec les annexes, publiée mercredi par l’Institut canadien des actuaires. Un rapport que l’on peut mettre dans la perspective des changements législatifs apportés aux droits de la copropriété divise, notamment les lois 141 et 16 au Québec.

Cette dernière met l’accent sur le fonds de prévoyance. La contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance représente au moins 5 % du budget prévisionnel d’exploitation. La loi 16 prévoit que tous les cinq ans, le conseil d’administration d’une copropriété devra commander une étude évaluant les sommes à verser dans le fonds de prévoyance. Les contributions annuelles seront alors fixées sur la base des recommandations de l’étude. Le tout s’accompagne de l’obligation, pour le conseil d’administration, de tenir un carnet d’entretien et de le faire réviser périodiquement. Les premiers documents sont attendus dans trois ans.

Dans le cas des constructions neuves où la gestion de la copropriété demeure entre les mains du promoteur, les sommes à verser par les copropriétaires devront correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble jusqu’à ce que le promoteur obtienne une étude sur le fonds de prévoyance. Le paysage financier risque donc de changer dans ce marché, qui, fin décembre au Québec, regroupait quelque 537 000 habitations-condos et 7160 syndicats de copropriétaires, selon les données de l’Institut. S’y greffe la question de l’accumulation plus importante de capitaux dans un fonds de prévoyance dans un contexte de faibles taux d’intérêt, le capital devant être garanti. Maigre consolation, la loi exige désormais qu’une partie du fonds de prévoyance soit liquide et disponible à court terme, alors qu’auparavant, toute la somme devait l’être.

L’Institut canadien des actuaires constate toutefois que de nombreux syndicats de copropriété à travers le Canada perçoivent encore des contributions trop faibles, ce qui vient notamment fausser l’évaluation, voire la surévaluation.

La situation se veut plus problématique dans la construction neuve. « Nous avons pu rassembler des données sur des immeubles en copropriété à partir d’environ 300 études du fonds de prévoyance qui ont été réalisées au fil du temps et nous avons pu démontrer que le taux de contribution au fonds dans le cas des nouveaux immeubles était trop bas et tendait à augmenter considérablement avec le temps. » Ce taux demeurait plus stable dans le cas de copropriétés plus âgées. Les constructeurs cherchant à vendre des logements dont les frais de copropriété autorisés sont bas, « cela signifie que même lorsque la loi impose la réalisation obligatoire d’une étude du fonds de prévoyance une fois la construction terminée, il se pourrait qu’un syndicat de copropriétaires cotise au fonds au taux le plus bas possible pendant plusieurs années, voire plus longtemps lorsque la réalisation du projet est plus longue, avant qu’elle ne cotise à un taux adéquat déterminé par une étude du fonds. » Il en résulte un déficit de contribution qu’il faudra combler tôt ou tard.

Un déficit à combler qui doit composer avec des coûts de réparation ou de remplacement des parties communes qui augmentent plus rapidement que l’inflation. « De 2001 à 2020, nous nous serions attendus à ce que le coût des dépenses augmente de 40 % à 65 % comme l’inflation et les augmentations salariales, mais en réalité, il a connu une hausse nettement supérieure à 65 %, pour atteindre près de 90 %. »

Dans une perspective plus globale, l’Institut observe que les niveaux initiaux des sommes accumulées dans le fonds de prévoyance, selon les contributions minimales admissibles calculées conformément à la loi, « sont insuffisants pour assurer un amortissement raisonnablement uniforme des coûts au fil du temps ». Et si une évaluation indépendante à jour de l’étude vient dicter le montant de la contribution annuelle minimale au fonds de prévoyance, en l’absence d’étude, cette contribution annuelle minimale devrait correspondre non pas à 0,5 %, mais plutôt à 1 % de la totalité du coût de reconstruction de l’immeuble en copropriété. À laquelle devrait s’ajouter un coussin financier raisonnable qui servirait à couvrir les écarts de coûts et les réparations d’urgence et qui préviendrait l’imposition de contributions spéciales.

L’étude de l’Institut rappelle toutefois qu’une grande partie des travaux de remplacement ou de réparation majeure ne survient généralement pas avant que l’immeuble ait plus de 20 ans. Si nombre d’immeubles en copropriété au Canada ont plus de 30 ans, plusieurs ont dû passer par un premier cycle complet de travaux majeurs dans les parties communes. Au Québec, l’âge moyen dépasse les 30 ans, selon les données de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec. Et 56 % des logements ont été construits avant 2000.

À voir en vidéo