Exaltation immobilière à haut risque

L’effervescence immobilière de 2020 n’est pas sans danger. Dans leur ruée, les acheteurs ont peut-être joué un jeu, celui de la renonciation de leurs droits, qui pourrait se retourner contre eux.

Denis Doucet, consultant de l’agence hypothécaire Multi-Prêts, résumait récemment l’état des lieux en 2020. Au Québec, le marché du premier acheteur est particulièrement actif, « avec la prolifération d’offres simultanées, de surenchères et de ventes dans des délais très courts ». Même ce qui normalement serait difficilement vendable trouve preneur. Prix plus accessibles dans ce segment et faiblesse des taux hypothécaires s’inscrivent dans un contexte général de demande excédentaire. S’ajoute l’effet de richesse ressortant de la crise sanitaire. « La pandémie a créé un contexte d’épargne obligatoire (ou par défaut) et en inciterait plus d’un à devancer leur projet d’achat immobilier, dans une réalité de télétravail invitant à réévaluer ses besoins résidentiels », avait résumé le spécialiste au Devoir. S’y sont greffés les programmes d’aide gouvernementale et les politiques de report des paiements.

Une conjoncture donc propice à l’achat sans inspection ou avec inspection limitée à l’extérieur du bâtiment, ou encore à une renonciation à la garantie légale sans autre compensation. Dans ce marché 2020 favorable aux vendeurs et placé sous le sceau de la surenchère, les acheteurs ont été nombreux à court-circuiter les étapes de l’inspection ou du certificat de localisation pour bouger rapidement, ou à accepter d’autres renonciations, concernant notamment la garantie légale, pour ne pas perdre la transaction.

Des renonciations acceptées sous le coup de l’émotion sans compensation, notamment sous forme d’une baisse du prix de vente. « Nous sommes dans un marché de surenchères, pas dans un marché baissier », rappelle Johanne Dufour, directrice clientèles et communications à la Chambre des notaires du Québec.

La Chambre des notaires ne dispose pas de statistiques ou de données précises, mais les membres font mention d’une hausse des appels concernant la conformité ou non des renonciations exigées. Est également constatée une augmentation d’acheteurs se présentant chez le notaire pour réaliser l’acte de vente « avec des renonciations de leur droit afin d’accélérer le processus. Il faut savoir qu’une offre d’achat, dès que signée, est bel et bien un contrat. Il peut être difficile d’en modifier les termes ou de l’annuler », prend-elle soin d’insister.

Cette renonciation est d’autant plus risquée qu’elle peut concerner trois grands piliers de la transaction : l’inspection, le certificat de localisation et la garantie légale.

Offre d’achat précipitée

Cela étant, dans un marché en effervescence, devant l’empressement de certains acheteurs face à des offres multiples ou un coup de cœur, la Chambre des notaires et l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) ont publié un communiqué commun lundi rappelant « les conséquences, pour un acheteur, de renoncer à des droits en précipitant la signature et l’acceptation d’une offre d’achat. Dans un marché où les acheteurs sont nombreux pour une même propriété et où il existe une pression grandissante pour conclure rapidement des transactions, il est tentant de vouloir accélérer le processus de différentes manières ».

De son côté, l’OACIQ profite de l’occasion pour ramener les courtiers à leurs obligations déontologiques de conseil et d’information. Et interpeller ceux qui pourraient être tentés de troquer les protections légales pour conclure une transaction rapide. « Les délais prévus aux promesses d’achat pour la réalisation des conditions d’inspection, de financement ou autres doivent être suffisamment longs pour permettre aux professionnels impliqués dans les transactions de rendre des services de qualité. »

Selon les données de l’organisme d’autoréglementation, le service d’assistance de l’OACIQ a reçu 2430 demandes en 2020 par rapport à 2470 en 2019. Le chiffre de 2019 représentait une hausse de 21 % du nombre de dossiers ouverts par rapport à 2018.

Les cinq infractions déontologiques les plus fréquemment alléguées dans les demandes d’assistance en 2020 étaient Conseil (18,15 %), Vérification (7,74 %), Information (6,67 %), Conflit d’intérêts et indépendance (2,2 %), et Honneur, dignité, intégrité (2,18 %).

Petit rappel

L’OACIQ rappelle qu’une inspection préachat permettra de mieux connaître l’état de l’immeuble et de détecter un problème ou les réparations nécessaires. L’inspection est d’autant plus importante que la vente se fait sans garantie légale. Pour sa part, la Chambre des notaires s’appuie sur la jurisprudence pour recommander un certificat de localisation à jour datant d’au maximum 10 ans.

« L’obtention d’une assurance titre ne dispense aucunement le vendeur de son obligation de fournir un certificat de localisation à jour », prend-elle soin d’ajouter. De son côté, la garantie légale comprend à la fois la garantie de qualité et la garantie du droit de propriété. La garantie de qualité concerne les vices cachés, la garantie du droit de propriété (garantie de titre) concerne les vices de titre de propriété.

4 commentaires
  • Pierre Cardinal - Abonné 26 janvier 2021 08 h 14

    Qui est responsable des dommages encourus lorsque le certificat de localisation ne représente plus l'état des lieux : le notaire ou le vendeur ?

    "Pour sa part, la Chambre des notaires s’appuie sur la jurisprudence pour recommander un certificat de localisation à jour datant d’au maximum 10 ans." Cette affirmation, de la Chambre des notaires, est d'une bêtise sans nom. Le délai de dix ans est basé sur le risque qu'est prête à prendre la banque dans le cadre de l'hypothèque, mais ce délai n'est pas approprié pour les risques que prennent le vendeur et l'acheteur lors d'une transaction. Est-ce le notaire qui va assumer le risque de ne pas exiger un certificat de localisation à jour prétendant que celui fourni par le vendeur a été produit par exemple il y a sept ans ? Cher public, vos professionnels vous mettent à risque de façon éhontée en vous remettant la responsabilité d'affirmer qu'aucun changement n'a été apporté à la propriété depuis la production du certificat de localisation : affirmation que le public n'est pas en mesure d'évaluer, car n'étant pas expert en matière de certificat de localisation. Un certificat de localisation n'a pas de date de péremption et ne devrait être utilisé, dans le cadre d'une transaction foncière, que s'il est récent. Un certificat de localisation produit aujourd'hui pourrait se révéler caduc pratiquement le lendemain si une modification au règlement de zonage ou un acte (expropriation, réserve foncière...) était officialisé ou enregistré cedit lendemain. La validité de l'exactitude du contenu d'un certificat de localisation dépend de l'historique des évènements juridiques, règlementaires et autres affectant une propriété.

  • Jean-François Fisicaro - Abonné 26 janvier 2021 09 h 07

    Comme le papier de toilette ...

    Parfois, j'ai l'impression que le phénomène de la "panique du papier de toilette" s'est transposé dans le domaine de l'immobilier. En ce qui me concerne, de façon générale et particulièrement dans l'immobilier : "No deal is better than a bad deal !". Merci pour votre chronique.

  • Pierre Boucher - Inscrit 26 janvier 2021 10 h 06

    Heureusement

    Deux fois j'ai fait faire une inspection pour une maison modeste en région. 2 fois un rapport dévastateur.
    Pour le moment, mon logement à Montréal me coûte moins cher.
    Le marché résidentiel est devenu intenable. Que de la cupidité.

  • Sylvain Legault - Abonné 26 janvier 2021 11 h 27

    Pour l'inspection préachat ou prévente.

    L'inspection préachat est un investissement. En effet, si votre rapport révèle des problèmes tels que la transaction est compromise, l'inspecteur vous fait économiser des frais importants subséquents à la découverte de problèmes potentiellement couteux à réparer, une fois devenu propriétaire sans inspection.
    N'y renoncez pas...