Le resserrement des critères de prêt hypothécaire par la SCHL n’a pas restreint le marché

Le pointage de crédit minimal pour obtenir une assurance hypothécaire auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement est maintenant de 680 points
Photo: Getty Images Le pointage de crédit minimal pour obtenir une assurance hypothécaire auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement est maintenant de 680 points

Le resserrement des critères de souscription à un prêt hypothécaire assuré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) n’a pas restreint le marché. Le secteur privé s’en est trouvé favorisé.

Annoncés le 4 juin mais en vigueur depuis le 1er juillet, les critères de souscription à un prêt hypothécaire assuré par la SCHL ont fait l’objet d’un nouveau resserrement. Ainsi, le pointage de crédit minimal pour obtenir une assurance hypothécaire auprès de l’organisme fédéral est passé de 600 à 680 points. Les rapports d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) sont abaissés à des exigences standards de 35 et 42 % respectivement, alors qu’ils pouvaient atteindre 39 et 44 % auparavant. Et les sources non traditionnelles de mise de fonds qui augmentent l’endettement ne sont plus acceptées aux fins de l’assurance prêt.

Or, si la SCHL accapare grosso modo 50 % du marché canadien des prêts hypothécaires assurés, la portion restante est occupée par les assureurs privés Genworth MI Canada et Canada Guaranty Mortgage Insurance, qui n’ont pas fait écho au resserrement de la SCHL, rappelle l’agence de notation DBRS Morningstar.

Dans une nouvelle note sur le sujet publiée jeudi, DBRS soutient que ces assureurs privés devraient être en mesure de prendre le relais et d’accroître leur part de marché sans altérer leur niveau de risque, caractérisé par une approche axée sur la prudence au fil des ans. Et la ponction pourrait être sensible. L’agence ajoute que le gros de l’impact des nouvelles normes de la SCHL auprès des nouveaux emprunteurs découle davantage des limites du ratio du service de la dette et moins de la cote de crédit minimale de 680.

D’ailleurs, dans le portefeuille de la SCHL, le pourcentage d’emprunteurs ayant une cote de crédit sous les 680 à l’origine est passée de 10 % au premier trimestre de 2016 à 6 % au premier trimestre de 2020. Dans l’intervalle, la note moyenne à l’origine est passée de 747 à 756. Pour Genworth, le pourcentage de nouveaux prêts hypothécaires octroyés au deuxième trimestre de 2020 à des emprunteurs affichant une cote inférieure à 660 était de seulement 2,1 %, alors que la note moyenne s’établissait à 751.

Mais dans l’ensemble, en se basant sur le profil des récents emprunteurs, jusqu’à 30 % des nouveaux demandeurs de prêt assuré ne répondraient pas aux normes resserrées de la SCHL. De plus, environ 20 % des prêts assurés par l’institution fédérale au premier trimestre affichaient un ratio ABD supérieur à 35 %, estime DBRS.

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