Hypothèque Frankenstein

Stephen Poloz, gouverneur de la Banque du Canada
Photo: Graham Hughes La Presse canadienne Stephen Poloz, gouverneur de la Banque du Canada

Dans une allocution faite à Winnipeg lundi, le gouverneur de la Banque du Canada, Stephen Poloz, a fait un long plaidoyer en faveur d’une réingénierie des produits hypothécaires et, surtout, d’une redistribution des risques qui inciterait à une prise en charge accrue du privé. Ce n’était évidemment pas son objectif, mais ce discours nous rappelle les interventions pas toujours faciles à suivre d’Ottawa sur la scène hypothécaire.

Au fil des ans et des politiques visant à faciliter l’accès à la propriété résidentielle, le marché hypothécaire s’est agglutiné autour des prêts assurés. D’ailleurs, il a déjà été attribué à cette action du gouvernement fédéral, plus qu’à la faiblesse des taux d’intérêt, une influence sur les tensions observées sur le marché immobilier et sur l’inflation du prix des logements. Elle n’est pas si loin, l’époque où l’on était passés à un amortissement de 40 ans et à une mise de fonds de zéro. Ottawa a dû reculer, sous l’insistance de la Banque du Canada qui souffrait de vertige devant l’endettement record des ménages et qui craignait le risque systémique d’un effondrement des cours immobiliers. Ce fut le cas, notamment en 2013, alors que plus de la moitié de l’économie canadienne était directement (35 % du PIB) et indirectement (20 % du PIB) exposée à l’immobilier. Le nombre de prêts bénéficiant de la garantie du fédéral explosait pour atteindre 75 % des créances hypothécaires, contre 55 % dix ans plus tôt ou encore 30 % au début des années 1990. La popularité grandissante du phénomène de titrisation des hypothèques recevant le cautionnement de l’État, sous la forme des titres hypothécaires LNH ou des obligations hypothécaires canadiennes (OHC), est venue cimenter cette intimité.

Ottawa avait multiplié les transformations du prêt hypothécaire pour en faire un monstre, avant d’inverser brusquement le mouvement, incité en cela par la crise des subprimes aux États-Unis. De 2008 à 2018, le marché a eu droit à pas moins de six rondes de changement ayant pour objectif de resserrer l’admissibilité aux nouveaux prêts hypothécaires assurables. On peut penser à l’abaissement du seuil d’amortissement de la dette par rapport au revenu pour bénéficier de l’assurance hypothécaire. Aussi à l’application d’un test de résistance à une éventuelle hausse des taux d’intérêt, qui s’applique depuis janvier 2018 même pour une mise de fonds d’au moins 20 % permettant de se soustraire à l’assurance hypothèque. La mise de fonds minimale pour les nouveaux prêts hypothécaires assurés est passée de 5 % à 10 % pour la partie du prix d’une habitation qui dépasse 500 000 $. Une mesure qui faisait suite à l’augmentation de la mise de fonds minimale de 0 à 5 % et à la diminution de la période d’amortissement maximale à 25 ans, par rapport à 40 ans puis à 30 % précédemment. S’ajoute la réduction du plafond du montant du refinancement, de 90 % en 2011 à 85 % puis à 80 % en 2013. Le tout étant suivi de l’exclusion à l’admissibilité des prêts pour les maisons valant un million ou plus.

« La qualité des nouveaux prêts ne cesse de s’améliorer et le nombre de ceux qui sont accordés aux acheteurs fortement endettés a diminué », a précisé Stephen Poloz dans son discours de lundi. Ce qui n’a pas atténué pour autant la dépendance devenue chronique du marché hypothécaire à la garantie du fédéral. Une dépendance qui vient d’être renforcée par l’annonce récente du gouvernement fédéral de créer un prêt hypothécaire avec participation pour les accédants.

Elle est d’autant plus nourrie que les prêts assurés reçoivent évidemment la faveur des prêteurs, qui leur accordent incitatifs promotionnels et réduction de taux dont l’avantage offert peut dépasser sur la période d’amortissement la prime d’assurance à verser. Et d’autant plus ancré que l’échéance de cinq ans domine en popularité, alors qu’un horizon plus lointain pourrait être plus optimal. Ainsi, 45 % de tous les prêts hypothécaires ont un taux d’intérêt fixe et un terme de cinq ans. Par comparaison, seulement 2 % de tous les prêts hypothécaires accordés l’an dernier étaient assortis d’une échéance plus éloignée, a ajouté le gouverneur de la banque centrale. Ce biais s’en trouve renforcé pour des impératifs d’appariement et par la possibilité qu’ont les institutions d’abaisser leur coût de financement par l’émission de titres adossés à des créances hypothécaires bénéficiant de la caution de l’État, dont les OHC, émises sous forme d’obligations de cinq ans, rappelle Stephen Poloz.